主题：中国房地产:从城市化时代走向大都市圈时代

在近日举行的2017博鳌房地产论坛上，与会经济学家称房地产市场将从城市化时代走向大都市圈时代，呼吁尽早建立长效机制。

始自2016年的“史上最严”的房地产市场调控经历多轮升级，数据显示已经有超60个城市出台多轮措施，当前房地产整体市场热度正从一、二线转向三、四线城市。

房地产是否将从“大时代”进入“小时代”？交通银行首席经济学家连平不以为然，“现在还处在城市化的大时代，如果认为大时代已经结束了，可能最终会被证明是错误的。”

经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光指出，此轮中国经济反弹最大的贡献就是基建和房地产投资的回暖，房地产投资增速从2014年初的4%恢复到今年的10%左右，对经济拉动作用非常明显。

但国泰君安证券首席经济学家林采宜提醒，由于曾在驱动过去15年房地产市场暴涨的因素中，人口出生率和居民收入年均复合增长率双双下降，利率进入上行周期，中国房地产市场进入拐点，暴涨时代结束。未来的房地产业必须升级换代，从制造业走向服务业。

目前，房企在规模上迅速扩张，新一轮规模竞赛正在进行。林采宜说，上市房企的平均负债目前已经达到78%，实际负债可能超过80%，金融去杆杠是必然。

“从金融角度去看房地产是否‘灰犀牛’，我想还得不出这个结论。”连平说，未来融资环境将会收紧，按揭贷款高速增长也引起各方关注，“还有时间筑牢防线，改变风险态势，使房地产能够保持平稳、较快运行。”

与会经济学家表示，楼市调控从范围、手段和频率上来看力度空前，会引发未来相当长时间的行业洗牌。

“大都市圈周边的三四线城市进入到限购清单，意味着中国城镇化正式进入到以大都市群作为主要载体、主要动力的发展阶段。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松说，本轮调控最典型的特征是大都市圈、城市群处在扩张周期，开发商的兼并重组也加快脚步。

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇也持此观点，他认为未来5年深度城市化将取代传统投资，新的城市群格局也将形成，“除房地产建设外，户籍和土地制度改革、国资国企改革、地方财政通过PPP(政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式)进行杠杆调整等重大改革可能是发展的核心动力。”

在新的时期，业内呼吁逐步摆脱依靠利率、首付率、限购等短期政策，尽早建立长效机制。

沈建光说，未来金融去杠杆、降低债务率是重中之重。今后5年，金融稳定发展委员会的运行，包括租售同权、共有产权房，房产税等政策的实施，都会对房地产业发生很大影响。

巴曙松说，长效机制应把主要的开发力量和城市群建设相结合，增加中心城市群供给，盘活现有存量加快流通，以及发展租赁。

经济学家、国民经济研究所所长樊纲说，作为楼市调控的长效稳定器，应尽快实行房地产税，“房产税实施后房价不会暴跌，房地产仍然能平稳发展。”